土地登記についてよくある質問

土地の境界はどうやって決めるのですか？

境界を決めるのではなく、境界を探すことが私たちの仕事です。土地の境界は公の手続きで定められた公法上の境界です。その土地に関する境界の各種資料を根拠に境界を探し、隣接地所有者に確認をしていただき境界は確定します。

土地を分割するためにはどんな作業の流れになるのでしょうか？

まず測量を行って全体の把握をします。そしてお隣との境界確定や、道路や水路などの官有地との境界確定を行って土地の周囲の境界を全て確認します。その上でどのように土地を分けるか図面を作成し、法務局に申請します。

土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？

手続きとしては、測量、分筆登記した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。この場合権利部分は司法書士の先生にお願いする形になりますが、提携先のネットワークをご紹介いたしますので、着手前から登記完了までトータルでサポートさせて頂きます。お気軽に一度ご相談ください。

田畑をやめて駐車場にしたいのですが？

土地の用途を変更すると1ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。この場合地目【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。ただし、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の農地転用届け出をしましょう。

昔測量した図面があるのですが、それを使って簡単に分筆できないのですか？

基準点といわれる公共のデータを持った場所からの測量が法律により義務付けられています。そのため昔の測量のデータはお隣との境界がどこだったかについては参考になりますが、法務局に届け出る図面には使えませんので、もう一度測量を行う必要があります。

土地を売ろうと思っているのですが、売る前に測量したほうが良いですか？

土地を売る場合に測量しなければいけないという、法律の規制などは特にありません。ただし、地価の高い都市部や市街地では測量をして面積を確定した上で売買をするケースが多いです。

建物登記についてよくある質問

建物を新築したときにはどのような手続きの流れになりますか？

土地家屋調査士による役所での調査から始まり、現地調査・測量を行って法務局に届出を行います。ここで重要なのはその建物が誰の所有かということです。間違って届出をしないよう土地家屋調査士による十分な調査がされます。

既存の建物と同じ敷地内に、車庫や物置などの建物を新しく建てた場合はなにか必要ですか？

既存の建物（主たる建物）と同じ敷地内に、主たる建物に付随する用途で使用される建物を新しく建てた場合（所有者が同じ）は、「建物表題変更登記」で申請することができます。この場合、主たる建物の登記簿謄本内に、付随する建物の表示がされます。

建物を新築から1年以上たってしまいましたが、登記をする必要がありますか？

建物を新築し、その建物に住所を移転してから1年以内であれば、登記に必要な登録免許税が減税されます（通常は家屋の評価額の1,000分の4ですが、減税されると評価額の1,000分の1.5になります）。そのため、新築した際は1年以内に登記をすることをお勧めしますが、新築から1年以上が経過した段階でも、建物の現況、所有状況を明らかにするために登記をする必要があります。

建物を取壊しましたが、登記が必要でしょうか？

建物を取壊した場合、取壊しの日から1ヶ月以内に建物滅失登記をしなければいけません。これをそのままにしておくと、建物がなくなったのにもかかわらず、登記記録だけが残ってしまうことになります。

自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？

土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから 建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に 建物滅失の申出をすることができます。

測量業務についてよくある質問

土地の境界がわからなくなりました。このような場合は誰に依頼すればよろしいでしょうか？

境界がわからなくなると、深刻な境界紛争になる場合があります。弁護士に直接依頼する前に、境界の専門家である土地家屋調査士に境界を推定してもらい、隣人と解決するのがベターです。境界に関する問題は、まず、土地家屋調査士に相談しましょう。

測量費ってどこの事務所でも同じなのですか？

過去には土地家屋調査士会の報酬額規定というのがあり、どこの土地家屋調査士事務所でも『同じ金額』になるような仕組みでした。しかし、現在ではこの規定は撤廃され『基準額』とされ、各事務所独自の報酬額となっています。

境界立会は何のためにするのか？

一つの土地の面積を測る基準は、隣接地との境界点にあります。境界点と境界点を結んだ線、つまり境界線を隣接地所有者同士が立会いを行い確認しあう事により、正確な測量が行われ、文書や図面として残され、将来の紛争を未然に防止する事にもなるのです。

測量や調査がいくらかかるのか知りたいのですが？

測量・調査する目的、規模や難易度によって大きく異なります。当サイト内でも料金の表示はしておりますが、これはあくまでも目安です。また隣地と紛争中で、筆界特定制度によっても紛争解決が進まない場合などには、訴訟問題にも発展しますので、一概には費用を出しにくいのが実情です。まず、どういったことでお悩みなのかご相談ください。

相続した土地を売りたいけど、境界がはっきりしない。

境界確定で境界をはっきりしましょう。土地を売り買いする場合、近年は測量をすることを勧められることがよくあります。それは、土地の面積を確定し、売買金額を正確なものにしておくことができること。
さらに、土地の境界を明確にして、隣地との境界トラブルを防げることで、買主さんが安心して土地を買うことができるためです。
逆に、ご自分が買主になる時は、境界がはっきりしているか確認しましょう。

農地転用についてよくある質問

農地を転用したいのですがなにか手続きは必要ですか？

農地転用には、4条（農家の方が、農地を自己の使用のため農地以外に転用）、5条（農地を所有権の移転もしくは、賃貸借をしたうえで農地以外の地目に転用）があります。市街地区域内で農地転用をされる方は、農業委員会へご相談の上、転用申請書を提出してください。また、農業振興地域内の農用地については、原則として転用は認められておりません。

市街化調整区域に家を建てたいのですが…。

都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域というものがあります。市街化区域内であれば誰でも自由に建築物を建てることができますが、市街化調整区域内では一定の要件をみたす場合以外は建築ができません。
いずれにしろ、難解な問題を含みますので、お気軽にご相談ください。全力でサポートさせて頂きます。

市街化調整区域の許可について。

市街化調整区域内に於いて、許可されるものとしては、種々の制限がありますが、俗に言う「周辺サービスをおこなう店舗」、「分家住宅」、「指定既存集落内の自己用住宅」、「指定既存集落内の小規模工場」等があります。

開発申請の流れは。

開発土地の測量→境界確定→設計→協議（市町村）→申請書提出→開発許可→造成工事着手→完成検査→検査済証
検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。

農地転用で農地法３条申請とは？

農地（現況ではなく地目が田、畑等の農地）を農地のまま、所有者以外の人に譲る時にこの申請を行う。市町村によって異なりますが、取得後の農地面積がある一定以上の面積がなければ許可されません。